Pour l’ouverture d’une piscine en copropriété, qui décide des horaires et qui peut y accéder ?
Entre le règlement, les votes et la sécurité, on s’y perd vite. On fait le point, étape par étape.
L’ouverture d’une piscine en copropriété dépend de son statut
Une piscine de résidence relève généralement de l’usage collectif
Vous avez une piscine dans votre résidence privée ? Dans la plupart des cas, elle relève de l’usage collectif. C’est le cas dès qu’un groupe défini de résidents peut s’y baigner et que l’eau n’est pas renouvelée entre deux baigneurs.
Pour savoir exactement où vous en êtes, commencez par regarder les bons documents :
- Le règlement de copropriété, qui indique quelles parties sont communes et quels équipements sont accessibles.
- Le règlement intérieur de la piscine, qui détaille les conditions d’utilisation.
- Les procès-verbaux d’assemblée générale, qui peuvent fixer ou modifier les périodes d’ouverture.
- Les affichages à l’entrée du bassin : horaires, règles d’hygiène et fréquentation maximale.
L’assemblée générale fixe le cadre de l’ouverture
Les décisions sur le fonctionnement, l’entretien et le budget de la piscine reviennent à l’assemblée générale. Ensuite, le syndic applique ce qui a été voté.
Une décision d’ouverture peut ainsi préciser :
- la période d’utilisation pendant la saison chaude ;
- les horaires quotidiens d’accès ;
- les règles applicables aux copropriétaires, aux locataires et aux invités.
Les horaires et l’accès reposent sur le règlement de résidence
Le règlement indique les périodes d’utilisation
Il n’existe pas d’horaire national pour les piscines de copropriété. Les horaires sont fixés par le règlement de copropriété, le règlement intérieur ou une décision de l’assemblée générale.
Ces règles peuvent par exemple :
- interdire l’accès pendant le nettoyage ou les analyses
- limiter le nombre de baigneurs présents en même temps
- imposer une douche et le passage par le pédiluve
- proscrire la course, le plongeon et les objets en verre
Les badges et les sanctions suivent les règles de l’immeuble
Certaines résidences accueillent les invités sans formalité, sous la responsabilité du copropriétaire qui les reçoit. D’autres en limitent le nombre ou exigent qu’ils soient signalés au syndic.
Avant de convier famille ou amis, regardez donc ce qui est prévu chez vous.
La création ou la rénovation exige un vote adapté
La création d’un bassin suppose l’accord des copropriétaires
Le syndic ne peut pas faire creuser une piscine dans une partie commune de sa propre initiative. Le projet doit être présenté en assemblée générale et figurer à l’ordre du jour. Il doit aussi s’appuyer sur des documents qui permettent de voter en connaissance de cause.
Il faut aussi vérifier les autorisations d’urbanisme nécessaires. Pensez aux dispositifs de sécurité et au traitement de l’eau.
Attention si vous n’avez qu’une jouissance privative de votre jardin : vous ne pouvez pas toujours y construire à votre guise. Creuser touche souvent le sol, qui fait partie des parties communes. Cela réclame une autorisation préalable.
Les travaux ne suivent pas tous la même majorité
Transformer un équipement, en ajouter un nouveau ou réaliser certains travaux d’amélioration relève de la majorité de l’article 25. Une création de piscine demande donc d’examiner sa nature et ses conséquences.
Les travaux qui bouleversent l’usage des parties communes, le règlement de copropriété ou les droits de chacun relèvent parfois de l’article 26. Dans certains cas, il faut même l’unanimité.
La piscine collective doit respecter des obligations sanitaires
L’eau fait l’objet d’une surveillance régulière
Le gestionnaire surveille l’installation et le traitement de l’eau. Il suit les paramètres de qualité. Il note tout dans un carnet sanitaire. Il applique les règles d’hygiène en vigueur.
Cette surveillance porte sur la désinfection de l’eau. Elle porte aussi sur le nombre maximal de baigneurs autorisés dans le bassin.
Le syndic peut confier l’entretien à un prestataire. Le gestionnaire reste chargé de surveiller l’installation et le traitement de l’eau, et le syndicat des copropriétaires demeure responsable de l’équipement.
Les résultats doivent rester accessibles aux usagers
Affichez les résultats des analyses là où les baigneurs peuvent les lire. Il peut s’agir de l’entrée de la piscine, du local technique ou d’un autre espace prévu pour informer les usagers.
La surveillance des baigneurs ne remplace pas le contrôle de l’eau
Une résidence privée peut fonctionner sans surveillant
Une piscine de résidence réservée aux résidents peut fonctionner sans maître-nageur sauveteur, selon son statut et ses conditions d’accès. Une surveillance obligatoire s’applique notamment aux piscines ouvertes au public et aux établissements de baignade payants.
Une piscine réservée aux résidents peut fonctionner sans surveillant, selon son statut et ses conditions d’accès. Dans ce cas, le règlement doit :
- Informer clairement les usagers.
- Rappeler que chaque adulte reste vigilant vis-à-vis des enfants dont il a la charge.
Les équipements de sécurité restent obligatoires
Les piscines privées enterrées ou partiellement enterrées doivent être équipées d’un dispositif contre les noyades. Cette obligation concerne aussi les piscines privatives à usage collectif d’une résidence.
Vous devez alors choisir l’un des dispositifs prévus :
- Une barrière de protection, qui empêche un jeune enfant d’accéder au bassin sans l’aide d’un adulte.
- Une alarme, qui détecte une immersion ou une approche dangereuse.
- Une couverture de sécurité, conçue pour éviter une immersion accidentelle.
- Un abri, qui ferme complètement l’accès à l’eau.
Le dispositif de sécurité doit respecter les exigences techniques applicables et rester en état de marche. À défaut, vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 45 000 €.
Une piscine à usage individuel relève de règles différentes
L’usage familial dépend des personnes accueillies
Une piscine à usage individuel est réservée au propriétaire ou au locataire, à sa famille et aux personnes qu’il invite. Des invités qui s’y baignent de temps en temps ne suffisent pas à en faire une piscine à usage collectif.
Vérifiez aussi les règles qui s’appliquent à vous :
- le règlement du lotissement
- le règlement de la copropriété
- les clauses de votre bail
Une piscine installée dans un jardin à jouissance privative peut toucher aux parties communes, à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux réseaux. Vérifiez les autorisations nécessaires avant les travaux.
Les formalités dépendent du bassin et du terrain
Au-delà de 100 m², un permis de construire est nécessaire. Si la couverture dépasse 1,80 mètre de hauteur, un permis peut aussi être demandé selon la surface du bassin.
Une piscine fixée au sol doit faire l’objet d’une déclaration foncière dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
Le propriétaire conserve ses obligations de gestion
Maintenez le bassin en bon état et contrôlez le dispositif de sécurité. Une alarme en panne ou une couverture mal posée ne protègent plus personne.
Pensez aussi à l’entretien de l’eau et au nettoyage des équipements. Gardez les produits chlorés hors de portée des enfants et suivez la notice pour les manipuler.
Si les horaires ou la période d’ouverture ne vous conviennent pas, c’est à l’assemblée générale d’en décider. Faites inscrire votre demande à l’ordre du jour, avec des éléments précis, pour que les copropriétaires votent en connaissance de cause.